Антон (baskavacan) wrote,
Антон
baskavacan

Московская недвижимость: есть ли жизнь на Марсе?

Стоимость московских квартир уже давно стала притчей во языцех. На протяжении последних 15 лет, наверное, не было более доходного и в то же время надёжного вложения средств.
Цены бурлили, пенились и переливались через край как говно в деревенском толчке, куда хулиган бросил килограмм дрожжей жарким летним вечером (моя детская падонкаффская нереализованная мечта). Месяц от месяца, год от года.

Спрос стабильно превышал предложение: толпы "понаехавших", устремившиеся в Москву, нуждались в своём доме. Надо сказать, что структура внутренней миграции в начале двухтысячных была качественно иной - в столицу ехали те сливки, которым не хватило процента жирности, чтобы уехать за границу. Самые умные, пробивные и волевые. Достаточно быстро они правдами и неправдами либо накапливали требуемую сумму, либо влезали в кредиты - и вот уже бились с такими же нью-москвичами за заветную конуру в спальном районе (20 минут пешком до метро - клёво!), перебивая цену друг у друга перед ухмыляющимся владельцем столичной недвижки.

Некоторые москвичи тоже сориентировались вполне оперативно, влезли в те же кредиты и стали докупать квартирки к имеющемуся месту жительства уже на стадии котлована - по сдаче дома стоимость взлетала на 30%, не считая 10-20% "органического роста" стоимости. Итого, получая ключи от квартиры, человек понимал, что продав её сейчас, прямо сразу, он не только полностью гасит свою ипотеку, но и остаётся в значительном плюсе. Иными словами, появилась целая прослойка граждан, покупающих жильё во время строительства исключительно в инвестиционных целях. Зачастую такие квартиры даже не сдавались - просто "отстаивались", пока ценник вырастет на удовлетворяющую владельца величину - и продавались.

Не обошлось и без рантье - бабушки с дедушками поумирали, а внучки сдали квартирки на Соколе и поимели кошерную возможность купить зеркалку, нацепить очочки "под диоптрии" и влиться в бодрую толпу бездельствующих хипстеров, ах, простите, фотографов, психологов и дизайнеров. Со свободным в общем-то графиком работы. Точнее, неработы: наши бабушки на том свете молятся о нас.

В результате к какому-то моменту и сложилась парадоксальная ситуация: стоимость шикарной студии в пригороде Барселоны сравнялась с однокомнатной хрущёбой в 12-этажке 1968 года постройки в каком-нибудь сраном Жулёбино (кто не знает, Жулёбино - это такой московский Тагил) где до метро пока доедешь всю жопу отморозишь, маршрутку ожидаючи.
К этому моменту свершилось также три эпохальных события.

1. Народ поездил по заграницам. Народ увидел, что можно поиметь за деньги, эквивалентные шикарным жулёбинским апартаментам с соседями-алкашами в двух соседних не менее шикарных апартаментах и заблёванном лифтом. Народ научился считать и сравнивать.

2. Внутренняя миграция в Москоуневерслипс изменилась качественно. Все старые провинциальные сливки уже давно превратились в московскую сметану. А новые, взращённые на заливных лугах под ярким солнцем, вдруг увидели, что в родных пенатах не так уж всё и плохо: появилась работа и возможность зарабатывать, открыли Икею и Ашан. Плюс нет таких пробок, Волга под боком и гараж с погребом. Нахера ехать в Москву - задались они вопросом - и были в целом правы.
Как результат, в столицу сейчас едет по большей части низкоквалифицированный ширпотреб из бывших союзных республик; прошмондовки, пересмотревшие "Дом-2", которым миру кроме своих двух дырок предложить нечего (в основном их story of success и заканчиваются предложением этих самых дырок за 100 баксов в час, налетай-не дорого, минет в подарок!) ну и самые мегаамбициозные манагеры, которым масштабы родных пенатов не позволяют реализовать кипучий потенсьяль. Иными словами, основная масса вливающегося потока ни купить квартиру, ни получить зарплату, позволяющую ипотеку, не смогут никогда.


3. В 2008 году рынок недвижимости упасть не упал, но просел! Серьёзно, процентов на 20. Это разрушило миф о сверхнадёжности квартир и их бесконечном росте.

Да, потом медленно, со скрипом рынок жилья слегка восстановился. В "Ведомостях" тыснули пару явно заказных статеек про то мол - покупайте скорее фатеры, а то строили мало, спроса накопилось много - ща как скаканёт!
Ну и дальше как-то ни шатко, ни валко. Риэлторы бодро рапортуют о продажах, в новой Москве не менее бодро клепают многоэтажки, Медведев, бодрее всех, в пятидесятый раз обещает каждому по ипотеке к две тыщи энскому году.

А что на деле?

Давайте-ка проверим, что у нас творится с московским рынком недвижки. Возьмём вторичный рынок, четыре московских района. Что там творилось с квартирами за последний год?

Богом хранимое Северное Медведково, над которым никогда не заходит солнце, дует попутный ветер в паруса и счастливая звезда светит прямо в правый зрачок искренно вашему Баскавакану.
Цены за метр по старой привычке в бакинских комиссарах.



Поклёп и провокация! - возопили все честные риэлторы, - Это временный спад, вызванный проживанием в данном районе широко известного в слишком узких, чем хотелось бы, кругах блоггера-антинародника, распугивающего своей фэшн-харизмой всех покупателей!

Ну ладно. Давайте посмотрим на райончик, где гопники руку с зажатым в потном кулаке айфоном отрывают с мясом. Печатники, дамы и господа, восток Нерезиновска:



Я, кстати, возмущён тем фактом, что метр жилплощади в отличном, транспортно доступном, зелёном, чистом и инфраструктурно охуенном районе Северное Медведково всего на 600 баксов дороже, чем в Велесом проклятых Печатниках, где я бы без заряженного обреза даже срать не сел.

Едем дальше. Чего там у нас на Юго-Западе? Тропарёво-Никулино, к вашим услугам:



Це-це-це... Это что же, получается, в самых таких что ни на есть классических спальных районах различной степени махровости цены - не растут??

А что скажет нам Запад? Филёвский парк, например:



Оооо, да я смотрю, прут прям-таки, вверх, сметая все законы экономики на пути!

Ну и в качестве вишенки - стабильно пользующийся спросом у всех любителей Москвы, тихий и интеллигентный район Сокольники



Чего имеем на выходе?
На выходе имеем то, что московские квартиры за год вогнали своих "инвестиционных" владельцев в убытки. Мы же грамотные экономисты и понимаем, что для выхода в ноль необходимо, чтобы рост был по крайней мере на уровне инфляции (6,6% в прошлом году). Не говоря уже об откровенных минусах.

Да, многие квартиры сдают. Но ежегодный рентный доход составляет порядка 5% от рыночной стоимости хаты. Не слишком большое утешение, в особенности если квартира куплена с целью перепродажи.


Я уверен, что это долгосрочная тенденция. Цены будут вяло топтаться у текущих значений ближайшие лет несколько, пока их реальную стоимость будет сжирать инфляция. В итоге лет через пять квартиры в Москве будут стоить тех денег, которые они должны стоить. Это если всё пойдёт тихо-мирно.

Громко и не мирно - это если владельцы-инвесторы начнут психовать и вываливать свои заветные квадратные метры на рынок, где уже сейчас наблюдается очень шаткое равновесие спроса и предложения. Тогда можно ждать завала цены процентов на 20, потому что сейчас в Москве натуральный квартирный пузырь, который тщательно надувался последние лет пятнадцать. Для понимания масштабов - по некоторым данным в Москве треть квартир - куплены не для жилья, а в инвестиционных целях.

На выходе считаю, что сейчас покупать квартиру имеет смысл если есть свои деньги и очень уж достало скитаться по съёмным/жить у мамы с папой. Ипотека в условиях, когда на потенциальное скукоживание стоимости недвижимости накладывается двузначная банковская ставка - чистой воды безрассудство.
В идеале, если уж хочется ухнуть хренову тучу денег на "свой угол" - лучше подождать года три, накопить бабла, а там может и ставки по ипотеке придут в более-менее вменяемое состояние, опустившись процентов до 8-9 хотя бы.

Искренно ваш,
Баскавакан
Tags: вротмненоги, экономика
Subscribe

  • Светофор

    Узнав, что в нашем райцентре, Киржаче, тихой сапой уже не первый месяц работает магазин "Светофор", на праздниках организовал разведывательный рейд.…

  • Лайфхак по КЗОТу

    Есть два довольно простых способа увеличить свой месячный доход, грамотно планируя отпуск. Лайфхак первый. Чем больше рабочих дней в месяце, тем…

  • Другая Венеция

    Понятно, что Венеция - уникальный город, равного которому в мире нет. Но от прочих итальянских городов её отличает не столько особенности уличной…

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

  • 9 comments